ОРЕНДА НЕЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ
Більшість власників бізнесу користуються орендованими приміщеннями. Це – значно дешевше, ніж купувати власне, також це ідеальне рішення для проектів, які працюють в тестовому режимі.
Проте, варто враховувати всі можливі ризики та домовлятися з власником приміщення «на березі». Мова йде не тільки про договір, хоча це безперечно найважливіший аспект, а й про велику кількість «підводного каміння», яке дуже часто не беруть до уваги.
ЩО ПОТРІБНО ПЕРЕВІРИТИ ДО ПІДПИСАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ?
1. Перевірте власника приміщення.
Операції з нерухомістю – один з найпоширеніших видів шахрайства. Необізнаність та довіра орендарів допомагають шахраям дуже легко заволодіти їх коштами. Щоб уникнути такої ситуації, потрібно ретельно перевіряти осіб, з ким підписуєш договір, усіма можливими способами, на щастя таких способів сьогодні немало.
2. Перевіряйте також безпосередньо приміщення.
Дуже часто нерухомість може перебувати в заставі, на неї може бути накладено арешт або інші обтяження. Не дуже гарна буде ситуація, якщо після облаштування та ремонту приміщення вам доведеться покинути його через декілька місяців. Щоб мати можливість хоча б відшкодувати свої збитки, прописуйте в договорі гарантії, тобто обов’язок орендодавця виплатити вам компенсацію, якщо вам доведеться з’їжджати раніше визначеного строку.
3. Спробуйте знайти попередніх орендарів та поспілкуватися з ними.
Цікаво буде послухати про справжнє ставлення власника приміщення, конфлікті ситуації, що виникали та причини розірвання договору оренди. Швидше за все, попередніх орендарів та власника приміщення нічого не пов’язує, тому з вами щиро поділяться своїм досвідом.
4. Оцініть ситуацію з сусідами. Запитайте про це власника.
Сусіди не завжди привітно ставляться до власників бізнесу, особливо якщо це приміщення знаходиться в житловому будинку або в дворі такого будинку. Звичайно, якщо ви будете працювати в рамках закону та не будете допускати жодних порушень, ніхто не матиме права перешкоджати вашій діяльності. Проте, як показує практика, питання з сусідами не завжди можна вирішити в правовому полі, іноді значно простіше просто виїхати з приміщення, чим вступати в прямий конфлікт з мешканцями будинку.
5. Запитайте у власника про дозволи, які видавалися на це приміщення.
Наприклад, якщо ви плануєте відкрити заклад громадського харчування, варто поцікавитися у власника про наявність дозволу від ДСНС (пожежників), а також про цільове призначення нежитлового приміщення, якщо воно раніше було житловим.
6. Відразу подумайте про вивіску.
У різних містах, та навіть районах одного міста, можуть відрізнятися правила розміщення зовнішньої реклами, тобто вивісок. При оренді приміщення варто враховувати цей фактор, та кількість часу й коштів, які вам доведеться витратити, щоб отримати дозвіл на розміщення вивіски.
Після того, як ви обговорите та перевірите ці питання, можна подумати про підписання договору.
ЯК ПРАВИЛЬНО УКЛАДАТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ?
1. Основне правило – фіксуйте в договорі ваші умови да домовленості.
Ніколи не беріть шаблонний договір з інтернету. Також не потрібно сліпо підписувати договір, запропонований власником приміщення. У разі виникнення конфліктів, договір – це єдине, що може вам захистити. Якщо договір просто формальний – у вас немає шансів.
2. Обов’язково прописуйте гарантії.
Тобто, просіть у орендодавця зафіксувати всі обіцянки та всі відповіді на ключові питання. Наприклад: «Орендодавець гарантує, що приміщення не перебуває в заставі».
3. Обов’язково передбачте виплату компенсації за передчасне розірвання договору.
По-перше, мінімізуйте кількість підстав, з яких власник приміщення може розірвати договір в односторонньому порядку. А також передбачте компенсацію, якщо вам доведеться передчасно покинути приміщення не за власним бажанням.
4. Відповідальність – наше все!
Якщо в договорі відсутня конкретна відповідальність за кожен випадок порушення обов’язків сторін, то немає жодного сенсу укладати договір. Немає відповідальності – немає механізмів, як примусити особу дотримуватися умов договору.
5. Перед підписанням договору перевірте повноваження іншої сторони.
Дуже часто власники приміщення можуть перебувати за кордоном або в іншому місці. Від них підписують договір їх представники за довіреністю. Уважно прочитайте довіреність, там має бути передбачено право укладати договори оренди від імені власника, також порівняйте дані представника з даними, що зазначені в довіреності. Це робиться для того, щоб уникнути ризиків, адже якщо договір підписано особою, яка не мала на це права, його можуть визнати недійсним.
Отож, будьте уважні при виборі комерційної нерухомості. Ставтеся до всього критично та не довіряйте орендодавцям на всі 100% відсотків, краще перевірте все самостійно. А ще краще рішення – звернутися до наших юристів та спати спокійно.